Почему банки неохотно дают кредит на покупку загородной недвижимости?
На рынке загородной недвижимости
последнее время наблюдается
небывалый ажиотаж.Новых
объектов появляется все больше,
а цены уверенно растут.
Уже
привыкшие к мысли, что жилье
можно приобрести в кредит,
многие покупатели подмосковных
коттеджей желали бы
воспользоваться ипотекой. Однако
банки пока не готовы предложить
клиентам столь же
привлекательные условия
кредитования, как при покупке
квартир.
Любопытно, что интерес к ипотеке
при покупке загородной
недвижимости в целом даже выше,
чем при покупке городского
жилья. Так, по данным
независимых исследовательских
организаций, на начало 2006 года
воспользоваться банковским
кредитом для покупки квартиры в
Москве были готовы лишь 8 % из
тех, кто планировал приобрести
жилье в течение ближайшего года.
При этом, к примеру, по
словам заместителя директора
управления загородной
недвижимости компании «МИЭЛЬ»
Владимира Яхонтова, сегодня
возможностью ипотечного
кредитования интересуется каждый
второй клиент, покупающий
подмосковный дом. А по оценкам
компании «Сити-XXI век», в
настоящее время с применением
ипотечных механизмов совершаются
около 5 % покупок на данном
рынке.
«В основном ипотека интересует
клиентов, которые имеют
собственные накопления в размере
500—600 тыс. долларов. Тем не
менее, поскольку цены на
загородную недвижимость за
последний год значительно
выросли, данная категория
покупателей не может найти
хорошее предложение в пределах
этой суммы и вынуждены
воспользоваться кредитом», —
говорит руководитель
департамента загородной
недвижимости Blackwood Мария
Литинецкая.
Также, по ее словам, часще
всего заемщиками становятся
покупатели коттеджей в поселках
экономкласса и бизнес-класса, в
то время как в элитном сегменте
клиенты предпочитают покупать
дома на собственные средства
либо кредитоваться в
дружественных банках.
Опрошенные Guide to Property
эксперты также отмечают, что
интерес к загородной ипотеке
высок как на первичном, так и на
вторичном рынке. «Конечно,
многие покупатели загородной
недвижимости хотели бы
приобрести новостройку. Но
существующие кредитные программы
не оставляют выбора — и
покупатель концентрируется на
вторичном рынке», — считает
руководитель направления
ипотечного кредитования компании
«МИАН — агентство недвижимости»
Сергей Махоткин.
Эксперты компании «МИЭЛЬ-недвижимость»,
напротив, отмечают, что наиболее
распространена ипотека на
первичном рынке, поскольку на
вторичном рынке, из-за
затруднений с ее оценкой,
кредиты выдаются банками менее
охотно. При этом сумма кредитов
часто лимитирована 300 тыс.
долларов.
Как правило, банки предпочитают
изначально сотрудничать с
девелоперами, разрабатывая
различные программы кредитования
для покупателей коттеджей в том
или ином поселке. По таким
схемам, к примеру, работают
Газпромбанк, «Абсолют Банк»,
Росбанк и ряд других. «Банки
предъявляют серьезные требования
к застройщикам, каждый проект
должен быть максимально понятен,
кроме того, необходимо наличие
разрешительной документации, —
отмечает Владимир Яхонтов. —
Банки с осторожностью относятся
к кредитованию загородного
жилья, поскольку продукт может
оказаться низколиквидным».
Как отмечает управляющий
проектом «Грин Хилл» Григорий
Слепак, принципиальные отличия в
кредитовании покупки городской и
загородной недвижимости
заключаются в том, что при
покупке загородного жилья
фигурирует не только дом, но и
земля. А при заключении договора
земля может быть еще не
разделена на участки, также она
может находиться в залоге у
банка. При отсутствии земли в
собственности застройщика банки,
как правило, на ипотечные сделки
не идут.
В случае загородной ипотеки
достаточно много проблем
возникает и с определением
рыночной стоимости объектов.
Четкие стандарты отсутствуют —
каждый проект индивидуален, при
этом, разумеется, учитывать
столь субъективные факторы, как
вкус клиента и мода на тот или
иной стиль архитектуры, банкам
не представляется возможным.
«Большие сложности существуют и
с оформлением коттеджей по
полной стоимости.
Очень сложно найти продавца,
который бы согласился указать в
договоре купли-продажи полную
стоимость дома. К тому же
значительная часть современных
загородных домов находится в
собственности менее трех лет,
из-за чего возникает проблема
уплаты подоходного налога
продавцами», — рассказала G2P
специалист по ипотечному
кредитованию корпорации «ИНКОМ-Недвижимость».
Ольга Иванова.
Поводом для отказа банком
выдать ипотечный кредит, по
словам генерального директора
компании «Фосборн Хоум» Василия
Белова, помимо оформления прав
собственности на участок,
является и статус земли. «Если,
например, земля, на которой
находится загородный дом, ранее
была сельскохозяйственного
назначения.
И она была некорректно
переведена в другую категорию
земель, то это, скорее всего,
станет основанием для отказа», —
поясняет Василий Белов. Помимо
этого, как отмечает
пресс-секретарь компании
«Сити-XXI век» Сергей Лядов,
«банк вынужден очень внимательно
относиться и к вопросам
страхования коттеджа, а также
оценки и контроля расходования
средств».
Однако, несмотря на обилие
вопросов, которые возникают у
кредиторов к заемщикам,
участники рынка недвижимости
полагают, что со временем
загородная ипотека получит
большее развитие. Как минимум,
прогресс в этом направлении есть
уже и в этом году.
«Программы, которые работали
полгода назад, разительно
отличались от программ
кредитования городской
недвижимости.
Но уже сейчас этот разрыв
сократился, это касается как
процентов (0—1 %), так и
первоначальных взносов (10—20
%)», — замечает Сергей Махоткин.
http://www.g2p.ru
